Cómo saber el Valor Catastral: Valor catastral del suelo y de una construcción

Cómo saber el Valor Catastral: Valor catastral del suelo y de una construcción.

valor catastral

Qué significa el valor catastral

Si tienes intensiones de vender o comprar, o simplemente te interesa cómo saber el valor: valor catastral del suelo y de una construcción, continúa leyendo y desde como-saber.com te ayudaremos!

El valor catastral es el valor económico, administrativo o material, que se le da al suelo (inmueble) y/o la construcción (mueble).

En México por lo general son las notarías las encargadas de realizar el cálculo del valor catastral.

Además existe el Registro Administrativo denominado Catastro (disponible en cada municipalidad) que es el encargado de tener la información de los muebles e inmuebles de una zona.

Es importante que sepas que realizar el registro en Catastro de todos los suelos y construcciones en México es obligatorio y además gratuito.

Adicional al registro de todas las propiedades sean comerciales o complejos habitacionales, catastro realiza el cálculo de los impuestos naturales que se deben cancelar por el solo uso de la pertenencia.

Cómo saber el Valor Catastral

rural y urbano

Si bien el valor catastral es individual, inicialmente se hace un estudio de elementos colectivos.

Esto quiere decir que se deben evaluar cada uno de los suelos y construcciones en un área específica para dar valor particular.

Siempre se debe determinar si el área es rural o urbana, este es el primer punto que se toma en consideración para saber el valor catastral.

Ya sabes básicamente qué es el valor catastral, ahora verás cómo saber el valor catastral propio del suelo y de una construcción.

Del suelo.

estudio de suelo

El valor catastral del suelo viene relacionado directamente por la ubicación y la calidad del terreno, así como por los urbanismos que lo rodean.

Para fijar valor al suelo se debe considerar:

La calidad del terreno, porque de ello dependerá el tipo de construcción que en él se pueda realizar.

La ubicación, si está localizado en un área urbana o rural.

La cantidad y tamaño de sus “caras”, así como la semejanza o forma de estas.

Los terrenos pueden ser de distintos tipos y es por eso que los tipos de construcciones que se pueden realizar en ellos varía, algunos por su composición no permiten construcción de edificaciones, otros tienen la toma de los servicios como aguas negras y aguas blancas demasiado lejos, por estas razones el suelos es un componente de suma importancia en las construcciones y por ende, en su valor catastral.

Según el valor catastral que se le fije al suelo, las construcciones se dividen en:

Área de valor.

area de valor

 

El área valor está conformado por un grupo de manzanas con características parecidas en cuanto a su construcción, el equipamiento y su tipo de inmuebles.

Habitualmente se usa en construcciones públicas realizadas por el gobierno en urbanismos de casas con áreas pequeñas e iguales para todos.

Enclave de valor.

enclave de valor

Este está constituido por un conjunto de manzanas o de edificaciones generalmente de uso habitacional, que se diferencian de las otras ubicadas en los lugares adyacentes.

Ocurre cuando puedes ver urbanizaciones de tipo básico o para clase media cercana a una urbanización con evidente opulencia, o a pequeños centros comerciales.

Corredor de valor.

corredor de valor

El corredor de valor está compuesto por un área con actividad productiva y con acceso a vías de tránsito concurrido.

Este corredor se da en los espacios de mayor actividad económica y comercial, suele ser en los lugares que conocemos como los centros de las ciudades o quizás un poco más alejados pero cuya actividad económica se haya desarrollado a gran escala.

De construcción.

Para calcular el valor catastral de la construcción, es necesario tomar en cuenta dos (2) datos de suma importancia:

1. El tipo de construcción.

edificios

El tipo de construcción se refiere tanto al uso (comercial o doméstico) que se le da al inmueble y a la cantidad de niveles que esta posea, sean casas o edificios se toma en cuenta la cantidad de niveles que posee para darle valor.

No tiene el mismo valor material una edificación de uso habitacional que aquella que se usa como oficinas, tiene tiendas, cajeros automáticos, entre otros.

Pueden ser de igual apariencia, incluso haber sido construida con los mismos materiales y acabados e incluso estar ubicados en el mismo lugar, pero el tipo de construcción, es decir, la función que cumple, es concluyente en el momento de asignarle un valor.

2. La clase de construcción

Con la clase de construcción aludimos a las particularidades proporcionadas al espacio, es decir, el tipo de estructura, la calidad de los acabados, y los servicios con los que cuenta.

lugar bonito

  • Las estructuras más grandes requieren mayor inversión, y aunque esta no es una condición sine qua non, el precio es más alto que una edificación de menor tamaño.
  • Los acabados de primera: pisos, ventanas, techos, paredes, cantidad de habitaciones, calidad de las áreas de cocina y baños, incrementan la valía de las propiedades.
  • Servicios como aguas blancas y negras, telefonía fija, internet, televisión por cable, luz, aseo, transporte público, entre otros, son tomados en cuenta para fijar el valor a las construcciones.
  • Los acabados con carácter artístico o histórico también añaden cuantía a los bienes.
  • Cerrar los urbanismos, crear áreas de esparcimiento, poner vigilancia privada, son algunos de los elementos que incrementan el valor de las propiedades.

Para saber valor catastral de un bien, el valor unitario por m2 de construcción lo multiplicamos por la cantidad de m2 que posee el bien.

Es así como si deseas comprar o vender una propiedad en un área específica que tiene el valor de $10.000 por m2 de construcción, y esta posee 150 m2  su valor catastral es de $1.500.000.

Las imperfecciones y depreciaciones son también tomadas en cuenta en el momento de fijar el valor catastral tanto del suelo como de las contrucciones.

Qué debo tomar en cuenta para fijar el precio de una vivienda:

El precio que posee una vivienda no es el que nosotros establezcamos como monto de compra o venta, es el que determina su valor catastral.

Para ello es necesario tomar en cuenta algunos factores como son:

Localización

Como es bien sabido, quiere decir ubicación.

Establecido como debe estar, si es un área rural o urbana, se debe tomar en cuenta además su sub ubicación dentro de esta área.

localización

No tiene el mismo valor  (aunque el área es rural) la misma casa cerca de la playa que alejada totalmente de esta, así como tampoco (aunque sea área urbana) no tiene el mismo valor una casa aunque idéntica ubicada en un barrio que en el centro de la ciudad.

México se encuentra divido en cinco (5) zonas: norte, occidente, sur, oriente y zona central; las obras con precio más económico suelen encontrarse en los estados orientales, seguidos por los de la zona norte, continúan los del sur, la zona occidental es más costosa que las anteriores y finalmente la central que es la más costosa de todo el País.

En resumidas cuentas el lugar donde se encuentra la vivienda es uno de los ingredientes principales a la hora de fijar su valor.

Cada entidad federativa tiene su tabla de valores, es necesario revisarla para saber el precio asignado a la localización específica que se requiere.

Terreno

terreno

 

Cuando decimos terreno, nos referimos al suelo donde se encuentra la vivienda que deseamos comprar o vender.

Anteriormente les explicamos por qué es indispensable la calidad del terreno para poder decidir el tipo de construcción a realizar.

Por lo tanto, el terreno es otro punto importante para fijar el valor a una vivienda.

Calidad de la vivienda

Esto lo integran tanto el tipo de construcción, como la calidad de los materiales y acabados que la vivienda posea.

La cantidad de espacios y la distribución de éstos, las características de los materiales utilizados, la calidad de los acabados, influyen de manera directa al momento de fijar valor a una casa.

Situación de mercado

factores externos del valor

Es necesario evaluar la situación de mercado de los bienes raíces en el momento en que se realiza el avalúo de la vivienda.

Existen además de los componentes internos (los nombrados anteriormente) causas externas por las cuales las casas adquieren o pierden valor.

La situación País que concurra en el momento de realizar el avalúo.

La muy conocida ley de oferta y la demanda.

Depreciación: las construcciones se deprecian 0.8% anual, y estas son acumulables hasta 40% del valor inicial de la misma

Las viviendas pierden o adquieren valor según se encuentren algunos factores determinantes que influyen en este ramo, como son:

  • Si hay o no muchas construcciones activas en el País.
  • Mejoras realizadas a la vivienda.
  • Cuánto crédito inmobiliario esté concediendo la banca.
  • Los costos de los servicios inmobiliarios.

Como pueden notar, cada uno de estos factores se encuentran relacionados para determinar el valor catastral de una vivienda.

Recomendaciones:

En la página web http://www.finanzas.cdmx.gob.mx consigues las tablas de valor disponibles para la Ciudad de México

Acude a las oficinas de catastro para que te realicen el avalúo.

Busca la asistencia de un experto en la materia, puede ser un perito o agente inmobiliario, ya que estos suelen no solo conocer las “tablas” sino además tener conocimiento del mercado inmobiliario y la oferta demanda actualizada.

Si vas a vender: aparta el valor sentimental de tu vivienda para dar poder dar el precio real y justo.

Si vas a comprar: estudia y analiza bien cada aspecto de la propiedad antes de cerrar el compromiso de compra-venta.

SUERTE EN TU COMPRA / VENTA!


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